昨日，是葵妹被催稿的一天，星仔从愤怒到淡定，到放弃治疗！
近期，葵妹马不停蹄跑了鼎湖、端州、高要多个楼盘，今天再次为大家带来一个城西的楼盘。从区位上看，该盘位置不错，东面距离星湖（波海湖）约600米，10分钟车程可达星湖国际商圈。同样的距离，若是城东片区的项目，基本能站上9字头，甚至突破万元。
回顾去年6月，该盘带装修均价接近1万/平，毛坯单价也在9字头。【踩盘回顾】
如今，项目以毛坯发售，单价跌至8字头，相当于价格下降近1000元/平。鸿景明园（备案名：鸿景誉园），开发商为肇庆市明苑房产发展有限公司，实际控制人为鸿景地产。该开发商为肇庆本土房企，目前在端州、高要、怀集均有布局，共计开发项目超10个。其中，端州项目有7个，包括鸿景明园、鸿景观园、鸿景锦园、鸿景嘉园、鸿景悦园、鸿景紫园以及喜园（合作开发），均靠近星湖或西江。该盘位于蕉园路与大桥路交汇处，所属地块原为水果批发市场，东面距离星湖（波海湖）约600米。项目整体占地约6万平，以蕉园路为界，分南北两区开发。其中，南区由10栋中高层住宅组成，北区暂未开发。
葵妹现场了解到，项目在售南区3栋（21层）、5栋（25层）单位，各有A/B两个单元，两梯四户设计，面积涵盖100-142平三四房。
其中，100平三房、124平四房位于3栋，142平大四房则位于5栋。
价格方面，整体毛坯单价为8字头。不过，销售称，客户需交3.5万团购费来换取折扣，户型不同，所享受折扣也有所不一样。比如，142平大四房，交团购费后可享总价8折，而124平四房则为8.2折。葵妹以中高层的四房试算，142.18平单位折后总价约114.3万，单价约8040元/平。3栋124.67平单位，折后总价约106.4万，单价为8533元/平。
值得一提的是，以上价格未加上团购费，若加上，单价将增加250-280元/平。
03.
主打100-142平三四房
124平带8.6米景观阳台
目前，项目已开放实地板房，葵妹简单点评下户型。
先看100平三房两厅两卫，该户型位于3栋，飞机户型，房间分列于餐客厅两侧，主阳台望花园。
不过，需要注意的是，由于3栋A/B单元在楼栋布局上呈夹角状，导致两单元朝向有所不同。其中，A单位为南向，而B单元为西南向，预计夏日西晒入厅和主卧。因此，从朝向看，同为100平三房，A单元较B单元的更优。该户型为横厅设计，开间约6.5米的餐客厅带落地窗，并连接8.6米景观大阳台，采光max，可望小区园林。室内同样为横厅布局，餐客厅开间约6米，餐厅带窗户，客厅连接7.2米南向阳台，可望小区花园。不过，由于前方有4栋遮挡，采光不如3栋124平四房。另外，主卧面积近20平，带南向飘窗，望大桥路，预计日后存在车辆噪音影响。
值得一提的是，该户型北向次卧开间约3.1米，自带等宽阳台，采光不错。
目前，地块中央位置已基本平整，有3台老式机械正在施工。04.
踩盘总结
从产品上看，该盘以100平以上大户型为主，主打三四房，对于家庭买家来说，是不错的选择。户型布局方面也有亮点，例如100平三房飞机户型，最大程度减少浪费面积；124平四房带8.6米景观阳台，舒适度预计不错；142平大四房，北向次卧配阳台，则弥补了横厅不对流的缺点。地段方面，项目位于星湖西面，距离波海湖约600米，步行过去大概10分钟。加之，该盘靠近肇庆体育中心、星湖国际商圈，驾车10分钟内即可到达，可满足业主的休闲娱乐需求。教育方面，肇庆十五小桥北校区已于今年9月正式开学，按2021年端州区公办学校地段划分，鸿景明园业主子女可入读该校。近期，葵妹跑了端州城西多个楼盘，包括嘉湖美都、光大·江山帝景、天峰·誉珑轩、鸿景明园等。比如，城西偏西的嘉湖美都，周边大多以工厂区为主，配套不足，单价在5字头、6字头。光大·江山帝景、天峰·誉龙湾，位于龟顶山下，加之靠近即将开业的御城广场，单价在6字头、7字头。【踩盘回顾】
而鸿景明园，靠近城区中心，周边配套相对成熟，价格则站上8字头。
踩盘最后，销售不忘向葵妹强调：我们是在“星湖西”。
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